PRATICA 8900/2013 (PdC)
La Commissione, richiamando il parere espresso precedentemente in data 28/02/14, e tenuto conto delle integrazioni del 24/03/14 con le quali il tecnico attesta che l’ampliamento richiesto è dovuto a motivi igienico sanitari, e contestualmente conferma la richiesta di ampliamento della superficie residenziale da mq 77 al piano terra e mq 114 al piano primo, a mq 94 al piano terra e mq 114 al piano primo con la contestuale creazione di una nuova unità immobiliare.
Si ritiene a conclusione delle valutazioni istruttorie che:
l’edificio esistente in zona agricola E2, risulta variato con ampliamento “una tantum” autorizzato con Concessione edilizia del n. 1238 del 28/05/85 e successiva variante del 1986 con le quali si ampliava la superficie residenziale preesistente attraverso il riutilizzo del sottotetto precedentemente non abitabile per circa mq 23,45 utili, raggiungendo una superficie residenziale utile di mq 100,40.
L’applicazione dell’intervento di rinnovo con ampliamento per una sola volta, del dieci per cento delle sole superfici con destinazione residenziale per motivi di adeguamento igienico sanitario utilizzando la legge regionale 38/99, che corrisponde con l’aumento di superficie e volume ammissibile ai sensi del R.D. 1265/34 che consente all’interno della zona di rispetto cimiteriale, interventi di recupero ovvero di recupero funzionale dell’edificio stesso tra cui l’ampliamento nella percentuale massima del 10% e i cambi di destinazione d’uso, deve essere calcolata sulla base della superficie residenziale legittimata con la concessione edilizia n. 1238/85 e successiva variante.
La proposta progettuale prevede invero un ampliamento della superficie residenziale superiore al 10% della superficie residenziale esistente in contrasto con l’articolo 55, comma 2 della L.R. 38/99 e s.m.i. in quanto l’edificio proposto, composto da due unità immobiliari residenziali, passerebbe da una superficie attuale lorda residenziale di mq 114,40 ad una superficie residenziale lorda di mq 170 circa con un aumento percentuale del 49% circa.
Si ribadisce inoltre che ai sensi del PRG vigente, senza l’utilizzo della deroga prevista dalla L.R. 38/99, art. 55, comma 2 nella Zona di PRG E2, l’ampliamento in mancanza del lotto minimo di ettari 5,0 è ammissibile per edilizia residenziale ad uso di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli, limitatamente al raggiungimento della superficie di mq 112,00 ai sensi dell’art. 54 delle NTA del PRG vigente e che l’unità immobiliare in oggetto è attualmente di superficie mq 114,40, conseguentemente non è applicabile l’art. 54.
Conseguentemente la Commissione a maggioranza conferma il parere contrario, viceversa un componente della Commissione ritiene che nella fascia di rispetto cimiteriale così come indicato nella delibera regionale di approvazione,sia prevalente la norma di cui all’art. 50, permettendo nelle zone con destinazione di PRG E2, di poter ampliare l’edificio residenziale discostandosi dalla limitazione della zona E2 entro i limiti resi ammissibili del R.D. 1265/34.
PRATICA 17075/2013 (PdC)
La richiesta prevede la realizzazione di un fabbricato misto a uso commerciale e uffici ubicato su una porzione di terreno distinto al N.C.T. al Fg. 70 particella 184 (580,00 mq), particella 860 (440,00 mq), particella 862 (175,00 mq) e particella 864 (340,00 mq) inserite nel vigente Piano Regolatore in parte in Zona D2 – Impianti artigianali, industriali e assimilati e in parte in Zona F1 – Verde pubblico.
Viceversa, con nota del 12.02.2014 prot.187899-13, ricevuta il 13.02.2014 tramite fax e acquisita al protocollo generale di questo ente al n. 10454 del 21.02.2014, la Regione Lazio – Direzione Territorio, Urbanistica, Mobilità e Rifiuti Area Urbanistica e Copianificazione Comunale Provincia di Roma, Rieti e Viterbo precisa che l’area censita al catasto terreni del Comune di Rieti al Fg. 70 part.lla 184 della superficie di are 05.80, in seguito all’osservazione della Sig.ra Rosanna Petrongari approvata dal comune di Rieti e numerata nel registro delle osservazioni al n.115, è stata trasformata da “Verde pubblico di rispetto” a “Servizi Privati – F5” e non a zona D2 e che tale graficizzazione, per puro errore materiale, è stata compiuta dall’Amministrazione Comunale a cui spetterà la correzione grafica dell’elaborato.
Pertanto il fabbricato sarà realizzato su di un lotto di terreno di circa 1045,00 mq in parte ricadente in zona D2, per circa 465,00 mq e in parte in Zona F5, part.lla 184 di 580,00 mq.
Il fabbricato consterà di un interrato e di due piani fuori terra, nell’interrato sarà ubicato un magazzino di superficie di circa 260,00 mq e di altezza pari a 3,70 a servizio delle due distinte attività commerciali ubicate al piano terra di circa 60,00 mq ciascuna e di altezza anch’esso di 3,70 ml, mentre al piano primo si troveranno tre uffici privati ognuno con ingresso indipendente di varia metratura tra un minimo di circa 34,00 mq e un massimo di circa 60,00 mq e di altezza pari a 2,70 ml. L’interrato inoltre riceverà luce tramite due finestre poste nella parete corrispondente alla rampa di accesso e da lucernari posti lungo il perimetro del marciapiede del piano terra. La recinzione esterna rimarrà inalterata tranne che per la parte posta su Via dell’Informatica che sarà arretrata, compreso l’accesso carrabile, fino a lasciare 1,00 ml di distanza dal ciglio stradale.
Inoltre all’esterno del fabbricato saranno realizzati n. 12 parcheggi in linea, il tecnico esegue le verifiche per il rispetto della L. 13/89 e della L.R. 6/08 per il risparmio energetico e sulla bioedilizia.
La Commissione, conformemente al parere istruttorio, rileva che:
1) L’indice di utilizzazione territoriale va verificato con la superficie lorda sviluppata per ogni piano;
2) La distanza dal confine della strada deve rispettare il D.M. 1444/1965 e il D.M. 1404/68 del Ministero dei LL.PP. mentre la misura minima misurata dai confini dovrà essere considerata tra la proiezione a terra del punto di massima sporgenza del fabbricato (compresi i balconi, pensilinee simili, scale a giorno, ecc.) e il confine così come sancito dall’art. 7 delle N.T.A. del P.R.G. vigente;
3) Gli uffici del piano terra non rispettano le prescrizioni dell’art. 42 del R.E.C. in merito alle caratteristiche dei locali di tipo A;
4) La sistemazione esterna dei parcheggi non tiene conto della differenziazione dei percorsi pedonali da quelli carrabili con l’inserimento di un adeguato percorso pedonale con accesso indipendente da quello carrabile ai sensi del D.M. 236/89, inoltre la prevista realizzazione di parcheggi per persone diversamente abili è di dimensioni errate rispetto a quanto sancito dal D.Lgs, 151/2012;
5) I parcheggi in linea, le cui dimensioni minime sono errate, devono rispettare quanto riportato al punto 3.4.7 del Decreto Ministeriale 5 novembre 2001, n. 6792 (S.O. n.5 alla G.U. n.3. del 4.1.02) Norme funzionali e geometriche per la costruzione delle strade;
6) Inoltre non è stata prevista un’area d’invito adeguata, dell’accesso carrabile su Via dell’Informatica, poiché lo spazio di 1,00 ml è inferiore ai sensi dell’art. 46, comma 4 del Codice della strada e regolamento di attuazione che recita: “L'eventuale cancello a protezione della proprietà laterale dovrà essere arretrato allo scopo di consentire la sosta, fuori della carreggiata di un veicolo in attesa di ingresso”.
Conseguentemente, da quanto comunicato dalla Regione Lazio con la nota del 12.02.2014 prot.187899-13, ricevuta il 13.02.2014 tramite fax e acquisita al protocollo generale di questo ente al n. 10454 del 21.02.2014, si evince la necessità di sospendere il parere poiché l’istanza non corrisponde sia nelle verifiche e sia nell’ubicazione alla sola zona F5 ma anche alla zona D2, pertanto dovrà essere riproposta considerando le zone edificabili di P.R.G. F5 e D2, nonché la soluzione progettuale relativa alla porzione di proprietà ricadente nella destinazione verde pubblico da urbanizzare, valutando la consistenza e la destinazione ammissibile per entrambe nonché adeguando la nuova proposta progettuale ai rilievi precedentemente espressi.
La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo (Ass.)
Geom. Rodolfo Cateno Colombo