PRATICA 17105/2014 (PdC)
richiesta di permesso di costruire per nuova edificazione residenziale di 3 fabbricati a schiera in area soggetta a vincolo paesaggistico, con Autorizzazione paesaggistica rilasciata dalla Regione Lazio in data 01/03/13 sulla base di richiesta del 18/04/11.
La domanda alla Regione è stata effettuata in vigenza del precedente PRG che inquadrava la zona in oggetto in area C4b di espansione soggetta a Piano Particolareggiato approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 144 del 17/02/82.
Il Piano particolareggiato prevedeva sull’area di proprietà in oggetto la destinazione in parte sede stradale, in parte parcheggio pubblico ed in parte verde pubblico.
Il progettista asseverante richiama l’Osservazione presentata dall’Amministrazione separata dei Beni Civici di Vazia alla Variante generale al PRG (Prot. 40754 del 13/07/05) controdedotta dal Comune di Rieti con Del.C.C. n. 60 del 14/11/05 che al punto 6 recita “questa Amministrazione ritiene che nelle zone ex “C” e “B6” del vigente PRG ricomprese in Piani attuativi comunali (Piani particolareggiati) e inserite nella variante al PRG adottata in zona “B3” di completamento, perché ormai quasi totalmente edificate, anche in quelle aree non ancora utilizzate dall’Amministrazione comunale a verde o altra destinazione assimilabile venga adottato l’indice previsto per le zone “B3” di completamento e recupero di 0,40 mq/mq a scopo edificatorio privato, allo scopo di non reiterare un vincolo illegittimo di in edificabilità in una variante al PRG senza previsione di indennizzo per l’esproprio di dette aree come sancito da varie sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale”. La stessa osservazione, al punto 4 recita “questa Amministrazione ritiene che sia opportuno in tutte quelle aree interessate da Piani attuativi non ancora edificate e ricomprese in sottozona “C3” venga in maniera chiara e inequivocabile chiarito che gli eventuali strumenti attuativi esistenti alla data di adozione del presente Piano restano in vigore con le loro previsioni che assumono valore di PRG”.
Nel successivo punto 5 le medesime proposte del punto 4 sono ripetute per la sottozona “C4”.
Nella precedente osservazione (Prot. 47382 del 05/10/02) la stessa Amministrazione separata di Vazia precisa che nelle zone: “ora divenute B3 si è avuta l’accortezza nella stesura delle NTA di inserire un comma che consente di mantenere gli indici originari previsti nei Piani attuativi esistenti”.
L’ulteriore Osservazione 35038 del 22/06/04 riporta che “tutte le zone B3, sia quelle divenute tali a seguito di edificazione in zone ricomprese in Piani particolareggiati del tutto edificate… che quelle diversamente destinate ad aree pubbliche mai utilizzate nel corso degli anni dalla pubblica Amministrazione e ad oggi classificate B3 nella variante al PRG adottata vengano interamente applicate le norme previste per la zona B3 con indice di utilizzazione fondiaria 0,40 mq/mq, quanto sopra anche in considerazione del fatto che da un punto di vista legale sancito da varie sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale è illegittima la reiterazione dei vincoli di in edificabilità in una variante al PRG senza previsione di indennizzo per l’esproprio di dette aree”.
Il Consiglio Comunale con Del.C.C. n. 60 del 14/11/05 controdeduce l’Osservazione 40754 con parere “accoglibile. Tale richiesta è ad integrazione della precedente già accolta e la sostituisce per intero come da richiesta”. La precedente richiamata (35038) è stata ritenuta accoglibile con la motivazione “limitatamente alle aree in proprietà”.
L’area in oggetto della presente proposta di nuova edificazione non risultava in proprietà dell’Amministrazione separata dei Beni Civici di Vazia, conseguentemente non rientra nella disposizione delle osservazioni richiamate. Allo stato attuale l’area ugualmente non è in proprietà dell’Amministrazione Separata dei Beni Civici di Vazia.
La norma di PRG attuale inserisce l’area in oggetto nella sottozona “B3” di completamento e recupero, regolata dall’articolo 27 che al comma 2, lettera d), riporta “di completamento di attuazione di strumenti attuativi esistenti, ancorché scaduti alla data di adozione del presente PRG, secondo le previsioni di tali strumenti”.
In relazione alle ambiguità presenti nel parere espresso dal Comitato Regionale per il territorio nella con Voto 170/1 del 01/10/09, il Comune di Rieti con nota del 25/01/10 chiede chiarimenti alla Regione Lazio (punto 2 relativo all’articolo 27 delle NTA adottate per la sottozona “B3”) “la modifica votata dal Comitato Regionale per il territorio recita dopo la frase: “…strumenti attuativi esistenti” si dovrà aggiungere la seguente dicitura : “ancorché scaduti” l’aggiunta di tale precisazione appare contraria proprio allo spirito della Variante generale al PRG, in quanto con tale inserimento le verifiche generali degli standard di PRG potrebbero essere inficiate da previsioni di strumenti attuativi esistenti, precedenti anche al D.M. 1444/68”. La Regione, con nota del 28/04/10 risponde “tale dicitura è stata aggiunta per consentire la realizzazione e il completamento delle strade e degli spazi pubblici negli strumenti attuativi sia in corso che scaduti. Per evitare che alla scadenza del piani in dette aree vengano a mancare gli standard urbanistici e che i privati sulle stesse aree facciano richiesta di nuove edificazioni. Dalla Relazione tecnica presente agli atti della Variante generale risulta che la verifica degli standard urbanistici sull’intero territorio comunale sia stata già eseguita e pertanto, non necessitano ulteriori verifiche.”
Ne consegue che l’area oggetto della presente richiesta di Permesso di costruire risulta nella pianificazione vigente con destinazione in parte sede stradale, in parte parcheggio pubblico ed in parte verde pubblico sulle quali non è ammessa in vigenza del presente PRG la nuova edificazione residenziale.
PRATICA 15068/2014 (PdC in sanatoria)
La richiesta prevede la sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/01 per la realizzazione di un locale ad uso magazzino con diversa ubicazione rispetto a quella approvata con Permesso di costruire del 2004. Nel permesso iniziale il manufatto doveva essere realizzato all’esterno della zona vincolata individuata dai 150 metri dal torrente Ariana invece è stato poi realizzato all’interno della fascia vincolata.
La richiesta ha ottenuto la compatibilità paesaggistica da parte della Regione Lazio con Determinazione n. 406675 del 07/05/14 e del Ministero dei BB.AA.CC. n. 10796 del 19/09/13 e conseguente pagamento della sanzione amministrativa di euro 3.890,00, dichiarando ammissibile la domanda di sanatoria presentata per le tipologie di intervento previste dall’art. 167, comma 4, lett. a), b) e c), del D.L.gs 42/04 che recita:” L'autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l'impiego di materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”.
La Commissione esprime parere favorevole in quanto l’edificio presenta la doppia conformità al PRG allora vigente ed al PRG attuale in quanto al momento dell’approvazione del manufatto ai sensi dell’articolo 55 della L.R. 38/99 in ragione di 20 mq ogni 5.000 mq di terreno. La superficie del lotto è di mq 52.330 ammette una superficie massima realizzabile di mq 210 superiore a quella realizzata di mq 208. Risulta inoltre compatibile la nuova edificazione con l’articolo 39, comma 5) delle NTA del PRG che subordina le costruzioni alla dimensione minima dei lotti di mq 50.000.
Si rileva che il manufatto, sia nel titolo originario che nella presente richiesta risulta essere il medesimo in quanto nel calcolo del volume non erano stati computati le porzioni dei pilastri della struttura che è rimasta invariata pur non computata nel calcolo della volumetria.
Si ritiene che l’intervento si inquadra nella fattispecie dell’art. 19 (interventi eseguiti in assenza o in difformità della denuncia di inizio attività) della L.R. 15/08, di conseguenza la sanzione amministrativa da applicare è quella dell’art. 22, comma 2, lettera c) della L.R. 15/08 ed è quantificabile in € 1.000,00 già corrisposte alle quali occorre aggiungere il contributo di costruzione relativo alla superficie in esubero dei pilastri precedentemente non conteggiato, in ottemperanza all’articolo 36, comma 2 del DPR 380/01.
PRATICA 17047/2013 (PdC)
La richiesta prevede la costruzione di un fabbricato bifamiliare in località Quattrostrade in zona urbanistica B2 di P.R.G. vigente.
La superficie del lotto è pari a 621,00 mq su cui è possibile realizzare mc 3.105,00, l’edificio preesistente ha un volume di mc. 288,40 mq pertanto viene proposta la realizzazione di un edificio di mc. 1.402,77 per un totale di mc. 1.691,17 inferiore alla cubatura massima realizzabile sul lotto.
Si rileva che il porticato della nuova costruzione verrà realizzato sul confine di proprietà previo accordo con il confinante per una futura realizzazione, inoltre la distanza del corpo principale del fabbricato dal confine è posto am. 3,50.
La commissione ritiene l’intervento non ammissibile in quanto in contrasto con l’art. 7, punto 7) ultimo comma, delle N.T.A. del P.R.G. vigente che così recita: “ Per distanza minima dai confini si intende la distanza misurata tra la proiezione del punto di massima sporgenza del fabbricato (compresi anche balconi, pensiline, scale a giorno ecc.) e il confine.
E’ prescritta, salvo maggiori valori fissati nelle successive norme di zona, una distanza minima dal confine di proprietà e dal limite di zona urbanistica di m. 5,00.
E’ ammessa la costruzione in aderenza del confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di paret in aderenza e senza finestre, o in base a presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza.”
Inoltre la strada dichiarata interpoderale di uso pubblico non rientra nella fattispecie delle strade pubbliche così come dichiarato nell‘art. 7, punto 7), 3° comma delle stesse N.T.A. che consente l’allineamento ai fabbricati preesistenti.
La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo
Geom. Rodolfo Cateno Colombo
Arch. Francesca Acchioni (Ass.)